6400套！才喘了口气的城东新城，明年又将上演局部“大逃杀”
城东新城又有新盘要开了！
前天晚上，滨江龙湖·东潮府领出首张预售证。4月26日拿地，12月19日领证，不到8个月便开盘，速度之快，远超板块其他新盘。
首期将推4幢楼，共94套房源。其中一幢高层，精装均价46500元/㎡，与板块新房价格持平；一幢7层洋房，精装均价54900元/㎡。
余下两幢为叠墅、排屋。整个城东新城，规划有排屋的，有且仅有东潮府一个。
随着东潮府入市，才从压顶的“天量”库存中，喘了口气的城东新城，马上又将面临新一轮的供应“高峰”。
PART 1
在大众印象里，城东新城是杭州知名的库存“重灾区”。
2018年过得有多艰难，经历过的开发商，至今记忆犹新。
隔着条杭甬高速，城东新城高层均价4万6、艮北均价4万1。本是不同段位，只因后者房价便宜5千一平，原本在城东新城看房的客户，转头跑去了艮北摇号。
“万人摇”光环笼罩下的艮北，举手投足皆被放大。更凸显出，城东新城的静默。
借着年初“小阳春”的东风，形势有所逆转。板块多个在售楼盘加推需摇号，像是森林海尚，中签率最低仅29.5%；流摇当然也有，但不似去年那般被市场放大。
实地跑盘中发现，板块目前可售房源，其实并不多。
金地商置都会风华，住宅已清盘；世茂钱塘天誉，20幢高层可售房源仅30套；龙湖大家九龙仓璟宸府，高层也就剩32套；三湘印象，只剩40余套大户型。
几个在售老盘高层房源加一块，也就只剩100来套。
不过，2020年的城东新城，压力依然不少。
毕竟，东潮府之后，还有9宗涉宅地块待入市。 4宗位于德胜高架以北，5宗位于德胜高架以南，地铁4号线明石路站一带。
算上在售楼盘未推房源，城东新城可售房源仍有近6400套。
PART 2
让人意外的是，今年城东新城叠墅卖得比预期红火。
景粼天著7幢叠墅（共112套），现只剩1幢未开盘。叠墅户型约180-200㎡，毛坯总价800-1500万，5个月不到卖了88套。
这个去化成绩可以说相当不错。同样的总价，奥体、南星桥、未来科技城都可以参与摇号。
据开发商透露，叠墅客群主要来自周边置换家庭，以及钱江新城外溢。
想想去年，龙湖旗下的璟宸府叠墅入市时，销售得并不理想。
叠墅毛坯均价49800元、高层精装均价40800元。在主打高层的城东新城，叠墅市场接受度并不高。
一年多时间，璟宸府258套叠墅，卖得只剩62套可售。
不过，明年的城东新城，叠墅选择同样不少。
正在施工的中国铁建花语天境
除龙湖双盘外，世茂钱塘天誉还有6幢叠墅、1幢平墅、2幢院墅，合计231套房源未售，叠墅户型约165-185㎡，平墅户型约290㎡。
就在昨天，钱塘天誉两幢叠墅预售证新领出，共31套房源，精装均价61700元/㎡（含5000元/㎡装标）。
中国铁建花语天境，规划有100余套叠墅，户型约180-233㎡。
东潮府首开过后，还剩2幢叠墅待售。产品跟首开类似，165㎡四层叠墅+200-220㎡的排屋。
明年，城东新城的洋房产品，将再度回归。
绿城春来晓园，规划有8幢洋房，户型约140-160㎡；金隅笕桥42号地块，规划6幢洋房，户型约98-140㎡；甘肃建总地块，规划有7幢洋房。
其实，明天登记的东潮府，已有1幢洋房试水，精装均价54900元/㎡
只是，城东新城大量的洋房产品，集中在德胜高架以北的笕桥板块，具体洋房价格如何，目前还未可知。
PART 3
当然，城东新城主打的产品，还是16-17层的高层住宅，基本每宗涉宅地块都有规划。
在售楼盘中，首开东城金茂府还有5幢高层未领证，户型约147-165㎡，预计明年2、3月份会加推一波；
景粼天著剩余7幢高层，户型约139㎡、198㎡；东潮府也有3幢高层，户型约97㎡、119㎡。
纯新盘中，绿城春来晓园规划有15幢高层，户型约98-139㎡，最快明年3月首开；
花语天境规划7幢高层，户型约111-149㎡，速度快的话，预计年后会先开2幢高层；
金隅42号地块，规划了8幢高层，户型约98-140㎡。目前案名尚未揭晓，开盘最快也得明年。
港中旅彭埠地块，规划18幢12-16层的高层；中骏彭埠地块，规划6幢高层；甘肃建总地块，规划6幢16层高层。目前只有通过的规划公示方案，具体产品信息还未可知。
地铁4号线名师路站附近，施工楼盘众多
不过，从周边规划已定的新盘来看，起步户型差不多也得100㎡上下。
目前，城东新城起步户型最小的是信达东莱府，规划6幢高层，户型约89-132㎡。
自森林海尚小户型售罄后，整个城东新城，还有89㎡小面积可售的，只有信达东莱府一个。
最主要原因是拿地早，2017年拿得地。区域内差不多时期拿地的，早已开盘，速度快的住宅已售罄。
今年拿地的几个项目，起步97㎡、98㎡三房。面积大了近10㎡，总价蹭蹭涨个四五十万。
从产品面积段、板块售价等因素上看，城东新城依然面向的是刚改、改善客群。
有一定经济实力，又想距离市中心近点的购房者，明年可以多跑跑城东新城。一来，选择余地多，一百三四十方的改善户型，很多楼盘能选；二来，高层均价46500元，比申花、钱江新城要便宜不少。
虽然眼下还是一片大工地，到处都在施工，但城市界面不错，道路够宽。不然，龙湖不会持续扎根，滨江不会重回大本营，绿城、金茂、铁建、金隅等房企，也不会相继涌入拿地。
PART 4
6400套房子，比《层楼》之前盘点的滨江（近5000套）、艮北（5000多套）、奥体（近5000套）都要多。
看似“天量”数字，全部卖完不知得等到何时。细究下来，其实也还好。
首先，规划文件里，城东新城（德胜高速以南的彭埠一带），涉宅地块今年大多已出让完毕。
最近一宗是11月19日 ，德信拿下的彭埠商住地，剩下要有也就零星半点，体量不大。
换句话说，接下去几年，彭埠一带可售房源肉眼可见就这么些。
万象汇、十字天幕商街，城东新城商业配套趋于成熟
不求像奥体一样大红大火，一堆人抢着买；慢慢来，总是能去化的，毕竟单价摆在那。
未来，城东新城的宅地供应，主要集中在德胜高速以北的笕桥一带。这一片，前两年拆了不少城中村，腾出不少土地。
之前，仅璟宸府一个孤盘在售，主打的还是叠墅。
明年，绿城、金隅等新盘相继亮相，气势上率先打响。再加上，主打的是98-140㎡产品，起步户型比艮北几个新盘都要小，未必不能搬回一局。
毕竟，区域内还有滨江金色黎明、融创玖樟台、万科草庄这三大品牌房企的二手房护盘。
备注：
1、已领预售证剩余可售房源，截至2019.12.15；
2、规划未确定地块，按可售住宅面积/套均120㎡计
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文∣江公子
编辑∣二叔
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部分图片来自网络